Comment connaître la valeur réelle d’une SCPI ? Comment avoir une vision exacte de vos placements via cette solution et prendre de bonnes décisions pour investir à nouveau ? Si vous souhaitez avancer de manière plus sûre, vous devez vous intéresser à la valeur de reconstitution d’une SCPI. Il s’agit d’un indicateur parfois délaissé et peu maîtrisé, dont la bonne compréhension est pourtant source de décisions éclairées.

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?

Le principe d’une SCPI est de détenir et gérer un portefeuille immobilier. Celui-ci peut être composé de manière très différente selon la société de gestion. Il peut comprendre notamment des bureaux, des commerces, des entrepôts et autres biens immobiliers variés.

La valeur totale des biens qui composent une Société Civile de Placement Immobilier est amenée à varier avec le temps. Ainsi, au fil des acquisitions et des évolutions des prix sur le marché de l’immobilier, le portefeuille détenu par la SCPI peut voir sa valeur augmenter ou diminuer. L’offre et la demande jouent sur l’évolution des prix et impactent directement la valeur d’une SCPI et sa capitalisation totale.

En conséquence, et afin de refléter cette réalité de la valeur patrimoniale fluctuante, le prix d’une part de SCPI est proposé à un prix de souscription qui lui aussi varie. C’est ici qu’entre en jeu la notion de valeur de reconstitution.

Le prix de souscription ne reflète pas la réalité de la valorisation d’une SCPI à un instant T. En revanche, la valeur de reconstitution est celle qui se rapproche le plus de la valorisation réelle du patrimoine. Elle combine la valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI (qui est réalisée de manière annuelle) avec la valeur des actifs financiers détenus par la SCPI. Cette valeur vénale des immeubles et des actifs de la société est ensuite additionnée avec les frais liés à l’acquisition des parts pour former la valeur de reconstitution finale.

Valeur de reconstitution = valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles + actifs) + frais de reconstitution

La valeur de reconstitution reflète de manière plus fidèle la valeur « réelle » d’une SCPI à un moment précis.

Le prix de souscription d’une part de SCPI doit être compris entre -10 % et + 10 % de la valeur de reconstitution. Si tel n’est pas le cas, alors le prix de souscription doit être revu à la hausse ou à la baisse pour respecter ce bornage. C’est ce qui peut entraîner des corrections, parfois fortes, et des hausses ou baisses de prix.

Valeur de reconstitution des SCPI

Source commentbieninvestir.fr

Utiliser la valeur de reconstitution pour mieux investir en SCPI

Puisque la valeur de reconstitution sert de repère pour fixer le prix de souscription, il est possible d’utiliser cet indicateur pour mieux investir.

En effet, lorsque vous consultez une liste de SCPI et que vous cherchez à les utiliser pour investir, vous pouvez déduire de la valeur de reconstitution si cette part de SCPI est proposée à un prix moins élevé que sa valeur réelle. Surtout, vous pouvez miser sur une potentielle revalorisation future pour faire de ce placement un investissement plus sûr.

  •         Lorsque le prix d’une part de SCPI est nettement inférieur à la valeur de reconstitution, alors cela signifie que vous achetez à un très bon prix.
  •         Si le prix de souscription tend à s’écarter de plus de 10% de la valeur de reconstitution, cela signifie qu’une revalorisation ou dévalorisation de parts peut être attendue, faisant mécaniquement augmenter, ou baisser, la valeur de votre placement financier. 

En intégrant la revalorisation moyenne du prix des parts de SCPI en 2020, le rendement global moyen des SCPI a atteint 5,3% (Sources :  IEIF SCPI DataService©). 

Pour atteindre ce niveau de performance – et même faire mieux – il est important de s’intéresser à la valeur de reconstitution que nous venons d’évoquer. Il ne s’agit toutefois pas du seul critère d’analyse d’une SCPI. Que vous vous intéressiez à ce placement pour vous lancer ou que vous soyez déjà détenteur de parts, nous vous recommandons de vous référer à tous les documents relatifs à la SCPI et à son fonctionnement pour faire votre choix. Chaque année, la société de gestion doit communiquer dans une note d’information la valeur de reconstitution.

Du document d’information en passant par le détail des statuts ou la note d’information sans oublier le rapport annuel, tous les documents édités par la société de gestion sont là pour vous aider à comprendre le patrimoine de la société, ses habitudes en matière de gestion locative et les performances financières que vous pouvez escompter. Pour faire les bons choix et connaître les placements les plus adaptés à votre société par le biais des SCPI, sollicitez votre courtier expert en placements de trésorerie Pandat Finance, toujours en veille sur la question de la valeur de reconstitution.

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