Les parts de SCPI peuvent être acquises selon différentes modalités : au comptant, à crédit, en assurance-vie ou contrat de capitalisation, mais également en démembrement (nue-propriété ou usufruit).
Faisons le point sur cette solution.
Le démembrement
Le démembrement est l’action qui sépare la nue-propriété de l’usufruit pendant une durée donnée.
Régi par l’article 278 du code Civil, le démembrement n’est pas une technique spécifique aux SCPI : il est fréquemment utilisé pour les donations des biens immobiliers physiques ou sur les obligations du Trésor (démembrement d’OAT, dits « Strips »).
Pendant la période de démembrement (en général 3 à 15 ans), le nu-propriétaire des SCPI conserve la propriété des parts, mais est temporairement privé de revenus (sauf cas particulier comme une cession exceptionnelle, considérée comme un retour de capital). Il dispose également du droit de vote en assemblée générale.
L’usufruitier, de son côté, a temporairement droit aux revenus distribués mais ne profite pas d’une éventuelle revalorisation du prix de la part. Il n’a que la jouissance des parts.
Au terme prévu (ou au décès de l’usufruitier pour le démembrement viager), le démembrement prend fin. L’usufruit s’éteint, le nu-propriétaire redevient plein-propriétaire et recommence à toucher les revenus, sans formalité particulière.
La clé de répartition
La « clé de répartition » indique la répartition de la valeur d’une part entre nu-propriétaire et usufruitier. Elle est librement négociée entre les parties. Les sociétés de gestion communiquent cependant des clés indicatives assurant une équité entre les parties.
A titre d’exemple, des clés couramment rencontrées sont :
- 5 ans : 80% nue-propriétaire / 20% usufruitier
- 10 ans : 67% nue-propriétaire / 33% usufruitier
Le démembrement peut s’opérer à la souscription ou en cours de détention de parts.
Dans le premier cas, il est en général géré par la société de gestion. Dans le second cas, c’est au propriétaire de trouver une contrepartie, c’est à dire trouver un acheteur pour sa nue-propriété s’il souhaite rester usufruitier et vice-versa.
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Lire aussi >>
Investir en SCPI- Partie 1 – Les fondamentaux
Investir en SCPI – Partie 2 – 13 critères pour choisir une SCPI
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La nue-propriété
La nue-propriété de parts de SCPI est une bonne solution en préparation de la retraite, car elle permet de constituer un patrimoine immobilier générateur de revenus à partir d’une date connue à l’avance, en le payant moins cher que s’il était acheté au comptant.
De manière plus générale, c’est une bonne solution pour tout investisseur n’ayant pas besoin de revenus immédiats.
Pendant la phase de démembrement, la nu-propriété capitalise. En effet, la valeur de la part décotée va progressivement converger vers sa valeur en pleine propriété, créant une plus-value mécanique liée au passage du temps (à valeur de la part constante).
La nue-propriété est également une forme d’optimisation fiscale :
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- aucun impôt n’est dû pendant la durée du démembrement : l’usufruitier perçoit les revenus et paye les impôts afférents
- dans le cas d’un achat en nu-propriété, les loyers non perçus sont encaissés par le nu-propriétaire dès la souscription sous forme décote non soumise à fiscalité
- le prix de revient fiscal est celui de la valeur en pleine-propriété au jour de l’achat. Ce dernier étant plus élevé que le prix d’achat de la nue-propriété, la plus-value imposable sera moindre qu’avec un achat au comptant
- le délai d’exonération des plus-values immobilières de 30 ans commence à courir dès l’achat de la nue-propriété
- la nue-propriété apporte un avantage au regard de l’ISF, car les parts démembrées ne sont pas assujetties à l’ISF.
L’achat de nue-propriété permet donc de capitaliser sans impôt dans un premier temps, puis d’encaisser des revenus dans un second temps.
En terme de risque, le nue-propriétaire est surtout exposé au risque de variation de la valeur de la part, et de façon plus secondaire au risque sur le montant des loyers.
L’usufruit
L’usufruit est le droit de jouir temporairement de l’usage d’un bien. Sa durée peut être définie à l’avance ou être viagère.
L’investissement en usufruit de SCPI revient à acheter les revenus futurs d’une SCPI pendant un nombre d’années fixé à l’avance. Pendant cette période, l’usufruitier profite de 100% des loyers versés par la SCPI mais supporte également l’intégralité de la charge fiscale : impôt sur les revenus fonciers et ISF (en retenant la valeur de la pleine-propriété).
Pour les personnes physiques, la détention en usufruit présente un fort intérêt dans les cas suivants :
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- un particulier non imposable qui souhaite disposer de revenus complémentaires immédiats mais temporaires (un étudiant par exemple)
- un particulier qui dispose d’un déficit foncier inutilisé, qu’il pourra ainsi purger en touchant des revenus entièrement défiscalisés
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Pour les sociétés ou holdings soumises à l’IS, l’usufruit présente les intérêts suivants :
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- placer la trésorerie long terme (5 à 15 ans) sur les marchés immobiliers avec un retour sur investissement très rapide mais temporaire
- sous certaines conditions, amortir comptablement et fiscalement le prix d’achat de l’usufruit, créant des charges déductibles venant améliorer le rendement de l’opération
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L’usufruit est un excellent placement pour la trésorerie d’une entreprise si les conditions comptables et fiscales permettent la déduction de l’amortissement.
En terme de risques, l’usufruitier est très exposé au risque de variation des loyers. Il ne supporte en revanche aucune exposition sur la valeur de la part.
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