La Caisse des Dépôts et Consignation (CDC) est aujourd’hui le financeur attitré des grandes orientations politiques publiques. Son plus gros effort de financement reste le logement social par le biais de prêts conventionnés à l’attention de bailleurs sociaux réalisant la construction ainsi que la gestion locative des biens mis à disposition du public.
Concernant sa structure de dette, la législation impose aux organismes de logements sociaux un adossement de sa dette au minimum de 51% à cet établissement et à l’index retenu, le taux du Livret A.
A ce jour, la CDC est le seul organisme à pouvoir réaliser des prêts à maturité très longue (40-50 ans).
Aujourd’hui, nous échangeons avec Pierre Videau, expert en problématiques de financement HLM. Il nous partage son expérience dans le domaine avec Pandat.
Quelles sont les problématiques de financement du secteur ?
1/ Ayant un financeur attitré, quels sont les besoins de financement bancaires que peuvent avoir les structures HLM ?
Les bailleurs sociaux ont 3 « catégories » de financements bancaires auxquelles se référer :
- La ligne de financement court-terme
- Le prêt libre
- Le refinancement
La ligne de financement court-terme sert à préfinancer à moindre coût les opérations de construction, d’aménagement du territoire pendant une durée courte. Elle permet à l’entité de se doter d’une flexibilité accrue, de déboucler ses emprunts plus tardivement et de bénéficier d’un effet de taux favorable.
Le prêt libre sert à financer des projets ne pouvant pas être conventionnés et pour lesquels la CDC ne peut pas envisager un financement. C’est l’exemple des salles communales, des casernes, des locaux commerciaux, pour lesquels une collectivité aurait réalisé un appel d’offres dans le cadre d’un aménagement, d’une reconstruction, ou tout travail de gros œuvre.
Le refinancement de périmètre de dette existante permet aux bailleurs sociaux de réaménager leurs structures de dette en profitant de la conjoncture de taux bas. Il s’agit de renégocier les crédits souscrits lorsque les taux étaient plus hauts ou crédits à taux variables.
2/ Quels sont les avantages et les inconvénients à recourir à un emprunt bancaire ?
Financièrement, il y a de nombreux avantages à se servir du crédit bancaire pour améliorer son dynamisme, sa capacité d’autofinancement ainsi que son résultat financier.
Tout d’abord, le crédit bancaire peut vous donner accès aux taux fixes. En cette période de taux bas, raisonner en taux fixe permettra de voir l’avenir bien plus sereinement.
Le crédit bancaire permet de bénéficier de facilités de caisse et de ne plus subir l’inertie de certaines subventions ou de débouclage d’emprunts de la CDC.
Enfin, le crédit bancaire minorera le risque politique de la structure de dette.
Le crédit bancaire ne pourra pas offrir les mêmes maturités que celles proposées par la CDC dans le cadre de la construction immobilière. Actuellement, la banque ne proposera rien au-dessus de 30 ans.
Il peut également arriver que la souscription d’emprunt à la CDC permettre aux structures HLM d’amoindrir certains calculs issus des politiques de redistribution et la répartition (Mutualisation,…)
3/ Quels sont les niveaux de taux auxquels les organismes HLM peuvent bénéficier en fonction de différentes maturités ?
Une ligne de financement 12 mois coûtera environ « Euribor 3 mois flooré + 0,35% » ainsi qu’une commission d’engagement de 0,10%
Un crédit libre à 10 ans coûtera environ 0,80% à 1,00%
Un crédit libre à 20 ans coûtera environ 1,20% à 1,70%
Un crédit libre à 30 ans coûtera environ 1,70% à 2,20%
Tous ces niveaux de taux sont des constatations et ne sauraient être des données fixes. Ils sont proposés par la banque en fonction de son appétence à prêter au secteur, à la qualité de signature de l’emprunteur et à tout autre élément possible.
Quelles sont les solutions proposées par Pandat Finance ?
Pandat Finance servira d’intermédiaire afin de :
- Trouver les meilleures solutions de financement
- Centraliser les éléments au sein d’un dossier de financement
- Défendre les besoins de financement auprès des comités de crédit d’établissements de crédit partenaires
- Organiser des rencontres ou faire des propositions de taux officielles
- Participer à la mise en place auprès du partenaire bancaire retenu la solution de crédit qui aurait été retenue par l’emprunteur
Pour tout cela, Pandat Finance est entièrement gratuit, sans engagement et ne pourra pas solliciter le pool bancaire constitué de ses clients ou prospects.
Pandat Finance dynamisera la recherche d’offre de financement grâce à ses 80 partenaires bancaires et sera une force de proposition complémentaire aux appels d’offres traditionnellement effectués en cercle restreint.
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Auteur: Pierre Videau
Expert en problématiques de financement HLM chez Pandat Finance