Créer une SCI facilite la gestion de trésorerie, particulièrement quand on est une entreprise. La SCI a plusieurs avantages : elle protège le patrimoine de l’acheteur. Elle dispose d’une fiscalité intéressante. Pour une entreprise qui achète son local, elle facilite la gestion de trésorerie et la gestion du patrimoine du dirigeant.
LA SCI POUR PROTÉGER LE PATRIMOINE
Que vous soyez un particulier ou une entreprise, acheter par l’intermédiaire d’une SCI est une protection juridique puisque : la SCI souscrit l’emprunt immobilier et devient propriétaire du bien.
Dans ces conditions, le bien n’intègre pas votre patrimoine ou celui de votre entreprise, mais celui de la SCI. Vous protégez votre achat immobilier d’une éventuelle faillite personnelle ou procédure collective.
Lire notre article Pourquoi acheter les murs de son entreprise ?
De fait, en cas de défaut de paiement, les créanciers se tournent vers la SCI en priorité. Ils pourront engager une action contre les associés de la SCI dans un second temps, uniquement si la dette ne peut être apurée par la SCI. Les associés deviennent alors les débiteurs, à hauteur de leur participation au capital (en SCI, il n’y a pas de responsabilité solidaire des associés).
Un patrimoine protégé… Et discret Notez qu’en plus de protéger votre patrimoine, la SCI vous offre une grande discrétion. En effet, c’est le nom de la SCI qui apparaît lors d’une recherche au bureau des hypothèques.
LA SCI POUR BÉNÉFICIER D’UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE
Les associés choisissent le mode d’imposition de la SCI : l’Impôt sur le Revenu (IR) dans la catégorie des BNC OU REVENUS FONCIERS ??? ou l’Impôt sur les Sociétés (IS). L’option à l’IS est irrévocable.
Ces deux régimes fiscaux peuvent être pertinents ; tout dépend de la situation des associés avec leurs revenus de référence respectifs, des montants engagés par la SCI…
Par ailleurs, ces deux modes d’imposition ont leurs avantages.
SCI à l’impôt sur le revenu :
- Possibilité, sous conditions, de bénéficier d’une exonération sur la plus-value réalisée sur la cession du bien (abattement selon la durée de détention avec exonération totale pour détention de plus de 20 ans et exonération des contributions sociales pour détention de plus de 30 ans).
SCI à l’impôt sur les sociétés :
- En plus des déductions de charges, possibilité d’amortir le bien pour réduire le résultat imposable à l’IS.
- Attention, pas d’abattement pour durée de détention avec une SCI à l’IS. Ici, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.
LA SCI POUR SIMPLIFIER LA GESTION D’UN BIEN À PLUSIEURS
La SCI est une personne morale qui fonctionne comme toute société. Les associés de la SCI ont des pouvoirs au prorata de leur participation au capital. Ils nomment un gérant pour effectuer tous les actes de gestion au nom et pour le compte de la SCI. Ils approuvent la bonne gestion de la SCI lors d’une assemblée générale ordinaire annuelle. De manière générale, ils prennent toutes les décisions relatives à l’évolution du patrimoine de la SCI en assemblée générale, selon les règles de majorité fixées dans les statuts. De fait, la gestion à plusieurs est facilitée : il suffit de suivre les règles statutaires rédigées au préalable.
De même, la transmission du bien est facilitée : elle passe par la cession des parts d’un associé à son acquéreur ou héritier, selon les conditions fixées dans les statuts.
LA SCI POUR OPTIMISER LA GESTION DE TRÉSORERIE
Une SCI peut placer sa trésorerie excédentaire pour générer des revenus complémentaires. Elle devient alors un outil d’optimisation financière et fiscale. Les fonds concernés peuvent être des comptes à terme, des comptes courants rémunérés, des contrats de capitalisation à plus ou moins long terme ou encore des placements dans des SCPI ou OPCI pour conserver une vision immobilière.
Lire notre article : Quel placement de trésorerie pour une SCI ?
LA SCI POUR UNE VISION GLOBALE AXÉE OPTIMISATION
Prenons la situation d’un dirigeant qui crée une SCI pour acheter le local dans lequel son entreprise exerce l’activité (bureau, entrepôt, local commercial ou artisanal…)
Dans une vision d’optimisation, le dirigeant peut effectuer le montage suivant :
- Créer une SCI à l’IS : la SCI achète le local.
- La SCI amortit le bien pour réduire son résultat imposable (en plus de la déduction des charges et des intérêts de l’emprunt).
- L’entreprise verse un loyer à la SCI (le loyer permet à la SCI de rembourser l’emprunt).
- L’entreprise déduit le loyer de son résultat imposable.
- La SCI achète d’autres biens immobiliers pour mise en location.
- La SCI réalise des bénéfices.
- La SCI distribue un dividende au dirigeant ou décide de placer son excédent de trésorerie pour générer des revenus complémentaires.
Dans ce montage, les 3 personnes que sont la SCI, le dirigeant et son entreprise se complètent en un objectif global d’optimisation financière et fiscale. De plus :
- Le risque lié à l’emprunt immobilier pèse uniquement sur la SCI.
- Le risque de procédure collective pèse uniquement sur l’entreprise.