Alors que les bailleurs sociaux constatent concrètement la baisse des revenus locatifs suite à la RLS sur ce mois de Juin 2018 ; alors que ces derniers constatent également les premiers rapprochements et autres fusions et absorptions ; Pandat Finance propose de faire un point sur les différentes solutions de financement bancaire (Hors du scope du financeur privilégié qu’est la CDC) mais également de placement.
Dans ce contexte tumultueux, plusieurs solutions d’équilibrage bilanciel sont envisagées :
- Vente de logements
- Allongement des maturités de dettes
- Contraction des charges d’exploitation
- Renégociation des conditions de financement
- Augmentation du produit financier
- etc…
Si la question du financement du secteur s’était déjà posée, il y a environ 1 an, les conditions de financement ont évolué et nos partenaires bancaires se montrent très réactifs.
Les solutions de financement du logement social
La ligne de crédit à 12 mois ou 24 mois
Toutes les banques peuvent proposer des lignes de financement court-terme préfinançant les opérations de construction immobilière.
Les niveaux de taux atteignables* : De E3M** + 0,10% à E3M + 0,50% pour des volumes allant jusqu’à 10M€.
Si la Caisse des Dépôts et Consignation devrait proposer une offre à 0,50% sur ces lignes, de nombreuses banques sont encore compétitives.
Le crédit Immobilier
De plus en plus de bailleurs sociaux montent des opérations de financement hybrides et connectent un financement bancaire au financement CDC sur le crédit immobilier pour le patrimoine bâti en neuf.
Les niveaux de taux atteignables* : De 1,60% à 2,10% en taux fixe pour du financement à 25 ans.
Si la Caisse des Dépôts et Consignation devrait proposer une offre de taux fixes sur ces lignes, de nombreuses banques sont encore compétitives.
Le refinancement
Si la Caisse des Dépôts et Consignation devrait reproposer une offre de prêt haut de bilan empêchant tout refinancement de ses encours de crédits, il reste de nombreux périmètres de dette contractés auprès de banques partenaires qui pourraient être renégociés (Dexia, Caisse d’Epargne, Banque Postale, banque diversifiante, …)
Les niveaux de taux atteignables* : De 1,60% à 2,10% en taux fixe pour du financement à 25 ans
Le crédit réhabilitation
Avec la suspension du dispositif de mutualisation, il redevient très intéressant de solliciter les banques en cas de besoin.
Les niveaux de taux atteignables* : De 1,10% à 1,80% en taux fixe pour du financement à 15 ans ou 20 ans
Si les niveaux de taux proposés par la Caisse des Dépôts et Consignation sont toujours très intéressants (PAM, Eco-prêt, …), les conditions en taux fixe que proposent les banques vous permettraient d’économiser une grosse partie des charges financières tout au long de la vie de l’emprunt. Rappelons que la CDC propose des taux variables, indexés au taux livret A et qu’un taux fixe négocié aux conditions de marché actuelles aurait toutes les chances d’être plus compétitif à terme.
Pandat Finance réalise et défend les dossiers que vous nous confiez.
N’hésitez plus, questionnez-nous à chaque fois que vous avez une demande bancaire !
____
* Les conditions varient d’un établissement à un autre et ne sauraient être, de façon assurée, contenu dans ce corridor
**Euribor 3 mois qui est flooré à 0 dans tous les nouveaux contrats.
Les solutions de placement du logement social
Le Code de la construction et de l’habitation précise pour les OPH et seulement pour les OPH :
Article L421-20
« Ainsi qu’il est dit au IV de l’article 116 de la loi de finances pour 2003 (n° 2003-1311 du 30 décembre 2003) et à l’article 126 de la loi n° 2004-1485 du 30 décembre 2004 de finances rectificative pour 2004, les offices publics de l’habitat soumis en matière financière et comptable aux règles de la comptabilité publique déposent leurs fonds auprès de l’Etat, de la Caisse des dépôts et consignations ou de la Banque de France.
Ils peuvent être autorisés à déposer les fonds de leurs régies de recettes sur des comptes à vue et des comptes sur livret ouverts dans un établissement de crédit ayant obtenu un agrément en vertu des dispositions applicables dans les Etats membres de la Communauté européenne ou les autres Etats parties à l’accord sur l’Espace économique européen.
Ils peuvent également effectuer des dépôts sur un compte à terme ouvert auprès de l’Etat, de la Caisse des dépôts et consignations ou de la Banque de France ainsi que sur un livret A. »
Les produits sélectionnés doivent être bancaires et être intégrés au bilan de la banque (attention aux produits structurés qui ne peuvent pas être souscrit au sens du CCH).
Voici quelques niveaux de CAT surperformant le taux Livret A (0,75%) que Pandat Finance distribue sur tout le territoire :
- CAT 24 mois au taux fixe de 0,85% par année
- CAT 36 mois au taux fixe de 0,95% par année
- CAT 60 mois au taux fixe de 1,20% par année
Auteur: Pierre Videau
Expert en problématiques de financement HLM chez Pandat Finance