Immobilier : quel bilan en 2021 ?

En 2021, la hausse des prix a été plus forte sur le segment résidentiel que sur l’immobilier de bureaux. Du côté des volumes de transaction, le segment professionnel a retrouvé ses niveaux d’avant-crise au T4, un contexte favorable aux détenteurs de SCPI.

Immobilier de bureaux

Du côté de l’immobilier de bureaux, le premier constat porte sur les volumes de transactions. En 2021, la demande de bureaux placée en Île-de-France a atteint 1,85 million de m² selon GIE ImmoStat. Le rebond est indéniable face à l’année 2020 (1,40 million de m²), mais le chiffre reste inférieur aux années pré-Covid (2,38 millions de m² en 2019 et 2,59 millions de m² en 2018)1. La situation s’est toutefois normalisée au T4 2021, avec des volumes de transaction proches de ceux du T4 2019. 

En ce qui concerne les loyers professionnels, 2021 a été une année de stabilité. Dans les contrats signés au T4 2021 en île-de-France, les loyers ont atteint 414 euros/m²/an. Il s’agit de niveaux proches de ceux du T4 2020, où les loyers se situaient autour de 405 euros/m²/an. Le même chiffre était d’environ 400 euros/m²/an au T4 2019. En deux ans, les loyers ont donc augmenté de seulement 3,5%. Du côté des prix à l’achat, la hausse est tout aussi modérée, à 8 215 euros/m² au T4 2021, contre 8 165 euros/m² au T4 2020 (+0,6% sur un an) et 7 734 euros/m² au T4 2019 (+6,2% sur deux ans).

Cette situation est rassurante pour les actuels ou futurs investisseurs en SCPI. D’une part, la stabilité des prix et des loyers repousse les craintes d’une éventuelle chute liée à la généralisation du télétravail. De même, leur évolution modérée évite le risque de surchauffe, permettant de rester sur des niveaux de valorisation sains et des rendements stables. Enfin, le récent retour à la normale des volumes de transaction laisse envisager une reprise plus nette de la hausse des loyers et des prix dans les années à venir et ouvre donc des perspectives favorables aux détenteurs de parts de SCPI.

Immobilier résidentiel

Du côté de l’immobilier résidentiel, le bilan 2021 confirme les tendances apparues en 2020. Sur l’ensemble de la France, les prix au mètre carré ont poursuivi leur progression en atteignant +5% sur les 12 derniers mois. Mais le contraste est fort entre la perte de vitesse de Paris (-1,7% à 10.200 euros/m²) et l’attractivité des villes de régions, notamment proches des côtes (+6,7% à Nantes à 4.100 euros/m²). La véritable hausse se fait toutefois dans les zones rurales (+8,5%)2.

En ce qui concerne les volumes de transaction, les chiffres à fin décembre ne sont pas encore connus, mais les données notariales signalent près de 1,2 million de transactions entre octobre 2020 et octobre 2021, un niveau record. Les volumes de transaction sont soutenus par la faiblesse historique des taux du crédit immobilier, tombés à 1,05% en moyenne à la fin du 4ème trimestre. À ceci s’ajoute la persistance du télétravail, jouant favorablement sur le désir de logements spacieux.

La grande question pour les années à venir est celle de la durabilité de ces tendances. La hausse des prix en 2021 ne déclenche pas d’alerte particulière du fait qu’elle reste proche du niveau d’inflation observé l’an dernier en France. Toutefois, la hausse des taux obligataires observée en début d’année 2022 laisse envisager une remontée des taux du crédit immobilier lors des prochains mois. Ceci pourrait peser sur le nombre de transactions et, à plus long terme, avoir un effet sur les prix.La Banque de France est par ailleurs vigilante sur le crédit immobilier. L’encours total des prêts est arrivé à un niveau jugé « élevé » à 1 205 milliards d’euros. L’endettement croissant des ménages alimente l’éternel débat sur les risques de bulle immobilière. Néanmoins, force est de onstater que la situation française est nettement plus saine que celle observée dans d’autres pays. Aux États-Unis, les prix de l’immobilier affichaient une hausse record de +17,4% sur 12 mois à fin novembre. En Europe, la hausse des prix sur 12 mois à fin septembre atteignait 12% en Allemagne, 13,4% au Luxembourg et jusqu’à 19% en Lituanie selon Eurostat.