En France, l’indexation des loyers à l’inflation permet aux SCPI et aux SCI de conserver une solide attractivité dans le contexte actuel.
L’immobilier serait-il un investissement tout terrain ? Au cours des dernières années, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Sociétés civiles immobilières (SCI) ont été plébiscitées pour leur capacité à servir des rendements consistants dans un contexte de taux bas. Désormais, elles sont recherchées pour leur capacité à faire croître leurs rendements au même rythme que l’inflation.
Des loyers indexés à l’inflation
En France, les loyers sont réévalués annuellement en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Pour les logements résidentiels, l’indexation s’effectue sur l’indice de référence des loyers (IRL), calculé trimestriellement par l’Insee, reflétant l’évolution de l’inflation des 12 mois écoulés. Pour les locaux d’entreprises (bureaux, commerces, etc), les baux professionnels sont indexés à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cet ajustement s’effectue à la date anniversaire du bail.
Les investisseurs en immobilier bénéficient ainsi d’une couverture partielle contre l’inflation. Cela ne signifie pas que les rendements 2022 des SCPI et les SCI seront parfaitement équivalents au niveau de l’inflation, qui atteint actuellement 8,1% en zone euro et 5,2% en France. En effet, les revenus de ces produits sont toujours attendus entre 4 et 5% au titre de l’année 2022, mais toutes choses égales par ailleurs, à taux d’occupation et prix de l’immobilier constants, une SCPI ayant délivré un rendement annuel de 5% par le passé pourra délivrer un rendement d’environ 5,25% à l’avenir si l’ensemble des loyers perçus sont rehaussés de 5%.
Les prix de l’immobilier entrent également dans l’équation
Une inconnue demeure : l’évolution des prix de l’immobilier, prise en compte dans le calcul de la valeur des parts. Jusqu’à présent, les perspectives de l’année 2022 s’avèrent relativement bonnes : l’immobilier professionnel francilien, qui représente souvent une part importante des biens détenus par les SCPI, a conservé une solide dynamique au T1 2022, tant au niveau des prix que des volumes de transaction.
Néanmoins, le sujet sera à surveiller au cours des prochains trimestres : la remontée des taux pourrait peser sur les prix de l’immobilier résidentiel, et par ricochet sur les prix de l’immobilier professionnel. On notera toutefois que même lors des périodes de crises économiques, l’immobilier a continué de remplir, en France, son rôle de valeur-refuge. Ainsi, entre 2008 et 2011, les prix de l’immobilier à Paris ont continué à battre de nouveaux records alors même que la France était entrée en récession.
L’immobilier conserve, en somme, de solides atouts pour faire face à une conjoncture incertaine. L’investissement en SCPI ou en SCI s’adresse à des investisseurs bénéficiant d’un horizon de placement de long terme. Il offre, dans ce cadre, l’une des solutions les plus pertinentes pour continuer à faire fructifier son capital, aussi bien en période de hausse que de baisse des taux.