Paris 01 83 81 81 61 - Lyon 04 81 68 52 39 - Bordeaux 05 33 52 11 23

L’immobilier maintient son excellente dynamique

Malgré la hausse des taux, l’immobilier se porte bien, tant sur le segment résidentiel que professionnel. L’investissement locatif, notamment en SCPI et en SCI, bénéficie tout particulièrement de l’indexation des loyers à l’inflation.

Une fois de plus, le marché immobilier français surprend par sa résilience. Face à la hausse des taux et au ralentissement de la croissance européenne en 2022, beaucoup s’attendaient à un tassement de l’excellente dynamique de l’année 2021. Mais il n’en est rien.

Immobilier de bureaux : forte hausse des loyers en 2022

Dans le domaine de l’immobilier de bureaux d’Ile-de-France, qui constitue le cœur de cible de la plupart des SCPI, l’année 2022 a été marquée par la forte progression des loyers. À Paris Centre Ouest, le loyer moyen des nouveaux baux signés au T4 2022 a atteint un record historique à 692 euros/m²/mois, contre 635 euros/m²/mois un an auparavant (+9% en 2022)[1]. On notera que les loyers des nouveaux baux à La Défense ont connu une progression plus modeste, passant de 370 à 379 euros/m²/mois (+2,4%)1. Plus généralement, les loyers des baux professionnels, réévalués annuellement selon l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), progressent désormais au rythme de 5,88% sur 12 mois[2]. Les loyers des commerces, réévalués selon l’indice des loyers commerciaux (ILC), connaissent quant à eux une progression réglementairement limitée à 3,5%[3].

Les flux d’investissement en immobilier de bureaux, que l’on aurait pu imaginer en déclin face à la hausse des taux, se sont maintenus au même niveau qu’en 2021, atteignant 15 milliards d’euros pour l’ensemble de l’Ile-de-France1. Ces flux restent deux fois plus faibles qu’en 2019, année record « pré-Covid » où les investissements en immobilier de bureaux francilien avaient atteint 28 milliards d’euros, mais cette modération a ses avantages, en évitant notamment la formation d’une bulle des prix.

Foncières cotées : des dividendes souvent intéressants

Toujours en matière d’investissement en immobilier, on notera que les foncières cotées conservent quant à elles une forte volatilité. À titre d’exemple, Unibail-Rodamco-Westfield a perdu 21% de sa valeur en 2022, mais gagne d’ores et déjà près de 15% depuis le début d’année 2023 (au 20 janvier). Même tendance pour Gecina, qui a perdu 22% en 2022 mais a rebondi de 12,5% depuis début janvier. Klépierre affiche une plus grande régularité, avec un gain de 11,7% en 2022 et une progression de 5,9% depuis le début de l’année. À noter que la force des foncières réside aussi dans leurs versements de dividendes : à titre d’exemple, le dividende de Klépierre atteint actuellement 7% de son cours de bourse et celui de Gecina 5%.

Immobilier résidentiel : des tendances « post-Covid » persistantes

Enfin, le segment résidentiel confirme lui aussi sa solide résistance face à la hausse des taux. Pour la deuxième année consécutive, plus d’un million de transactions immobilières ont eu lieu en France4. Les données avancées de MeilleursAgents montrent que les tendances « post-Covid » restent toujours d’actualité, avec un léger tassement des prix au m² dans les grandes métropoles (Paris : -1,2% en 2022, Lyon -1,4%, Bordeaux -2,9%), mais une forte hausse dans les villes moyennes, notamment sur la côte sud et ouest (Marseille : +14% en 2022, Montpellier +7%, Nice +6,5%, Nantes +2,7%)[4]. Les prix en zone rurale ont quant à eux progressé de 7,5% en moyenne l’an dernier4.

La dynamique du secteur résidentiel a commencé à ralentir au second semestre du fait de la hausse des taux du crédit immobilier. Rappelons que le taux de crédit moyen à 20 ans est en effet passé de 1% en décembre 2021 à 2,3% en décembre 2022, réduisant la capacité d’emprunt des ménages[5]. La très probable poursuite de la hausse des taux de la BCE début 2023 devrait accentuer cette tendance. Néanmoins, même si les prix à l’achat venaient désormais à se stabiliser, il faut garder en tête que les loyers continueront d’augmenter dans un contexte inflationniste. L’indice de référence des loyers est actuellement plafonné à 3,5% par an[6], mais ce chiffre reste, de loin, le plus élevé depuis de nombreuses années.

On notera que pour les investisseurs, l’important reste de bien diversifier ses placements en immobilier en sélectionnant des supports permettant de s’exposer à plusieurs stratégies simultanément.


[1]     Source : GIE Immostat : https://www.immostat.com/informations

[2]     Source : Insee : https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001617112

[3]     Source : Insee : https://www.insee.fr/fr/statistiques/6675086

[4]     Source : MeilleursAgents : https://www.meilleursagents.com/wikimmo/2023-le-debut-dune-nouvelle-ere-immobiliere/

[5]     Source : Observatoire CSA / Crédit Logement : https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication-trimestrielle

[6]     Source : Insee : https://www.insee.fr/fr/statistiques/6542469