Marché immobilier : quelles tendances au premier trimestre ?

La guerre en Ukraine et la hausse de l’inflation n’ont pas eu d’influence notable sur le marché de l’immobilier français au premier trimestre. À Paris, les prix des logements et des bureaux suivent deux directions opposées.

Le premier trimestre de l’année 2022 confirme les tendances observées en cours d’année 2021 sur le marché de l’immobilier. Ce dernier apparaît globalement à la hauteur de sa réputation de valeur-refuge face à un contexte économique et géopolitique plus complexe.

Résidentiel : Paris toujours délaissée

Sur le segment résidentiel1, la dynamique est principalement restée profitable aux grandes villes de régions, à commencer par Bordeaux (hausse des prix de +1,7% au premier trimestre), Montpellier (+1,3%), Toulouse (+1,4%) ou La Rochelle (+2,1%). Certaines villes ayant connu une hausse notable de leur cote immobilière depuis le début de la crise sanitaire, comme Nantes (+13,6% en 2 ans), connaissent désormais une stabilisation (-0,3% au premier trimestre 2022).

Les prix ont au contraire continué de se replier à Paris (-1,1 % depuis le début de l’année, à 10.191 euros/m² en moyenne). L’immobilier résidentiel de la capitale enregistre désormais une baisse de 4% depuis le mois de juillet 2020. Dans le reste de l’Île-de-France, les prix sont en revanche restés orientés à la hausse au premier trimestre, notamment en Seine-Saint-Denis (93) où la progression a atteint +1,5% au T1 2022 et +4,6% sur 2 ans. Les Hauts-de-Seine (92) font figure d’exception en suivant la tendance parisienne, avec un recul des prix de -0,6% au T1 2022 (+3,2% sur 2 ans).

La dynamique à venir sera intéressante à suivre car elle dépendra de la réaction des ménages face au renchérissement du crédit immobilier. Les taux d’intérêt ont commencé à progresser depuis le début d’année et ce mouvement est voué à se poursuivre en 2022. Il est probable que cette hausse vienne freiner le marché immobilier résidentiel en limitant la capacité d’emprunt des particuliers, mais ceux-ci pourraient au contraire considérer que les taux, en-dessous de 2% par an, restent attractifs face à une inflation supérieure à 7% en zone euro.

Immobilier de bureaux : retour à la normale confirmé

L’immobilier de bureaux confirme pour sa part sa capacité à tourner la page de la crise sanitaire2. Au premier trimestre 2022, la demande de bureaux placée en Île-de-France (503.900 m²) est revenue à un niveau proche du T1 2019 (551.000 m²) après le creux du T1 2021 (358.900 m²).

Les loyers des bureaux en Île-de-France, donnée importante pour les possesseurs de parts de SCPI, restent en légère hausse depuis le début de la crise sanitaire. Cette hausse se concentre en réalité sur Paris intra-muros, tandis que la périphérie, y compris La Défense, connaît des loyers très stables. En deux ans, les loyers ont progressé de +3,8% dans le quartier des affaires de Paris (Centre Ouest), tandis que cette progression a atteint +6,9% dans le reste de la capitale (données du T1 2022 rapportées à celles du T1 2020).

Enfin, du côté du prix des bureaux à l’achat, la tendance reste également haussière en Île-de-France, avec une progression de +0,8% au T1 2022 et +4,4% sur 2 ans. Comme pour les loyers, la hausse des prix s’est concentrée sur Paris intra-muros depuis le début de la crise sanitaire, tandis que les prix en périphérie sont restés stables ou en repli. On notera qu’à Paris, le marché immobilier connaît donc deux tendances opposées entre le segment résidentiel et professionnel. Il sera intéressant d’observer, au cours des prochains mois, si la fin de la crise sanitaire parviendra à mettre un terme à cette dichotomie en redonnant une dynamique positive au logement parisien.

1 Source des données pour l’immobilier résidentiel : MeilleursAgents

2 Source des données pour l’immobilier de bureaux en Ile-de-France : GIE Immostat