Acheter les murs de son entreprise présente des avantages commerciaux, patrimoniaux et fiscaux, à condition de créer une SCI. Décryptage.
Pourquoi acheter les murs de son entreprise
La question de l’investissement immobilier se pose rapidement lorsque l’entreprise dispose d’une bonne assise financière avec suffisamment de trésorerie. Plus particulièrement, l’achat d’un local pour y exercer sa propre activité est une option intéressante.
En effet, acheter les murs de son entreprise peut être réalisé dans une vision commerciale. Cet achat immobilier garantit de conserver le local dans la durée, notamment si son emplacement est stratégique ou si la clientèle est fidélisée grâce aux lieux. De plus, en acquérant ses murs, l’entreprise déduit les intérêts de l’emprunt, les frais d’entretien et l’amortissement, baissant ainsi son résultat imposable.
Acheter les murs de son entreprise permet aussi de louer les lieux à une autre structure si l’activité venait à déménager ou stopper. Le propriétaire investit ici dans une vision long terme, pour diversifier ses sources de revenus. Le rendement dans l’immobilier professionnel va de 6 à 11 % selon les régions, ce qui est très intéressant.
Il est possible d’acheter les murs de son commerce, de ses bureaux, de son usine ou encore de ses entrepôts, pour occuper les lieux avec sa propre activité ou pour louer.
Acheter les murs de son entreprise avec une SCI
Avec une acquisition au nom de la société, le local rejoint son actif, ce qui met en danger la stratégie d’investissement en cas de procédure collective.
Une acquisition personnelle ou en tant qu’entrepreneur individuel est tout aussi dangereuse, d’autant qu’un local professionnel ou commercial ne peut pas faire l’objet d’un acte d’insaisissabilité devant notaire.
De plus, une entreprise détenant un patrimoine immobilier est très difficile à céder : un repreneur ayant rarement les ressources suffisantes pour acheter, et le fonds, et les murs.
De fait, dans une optique de séparation des patrimoines, le montage le plus courant est d’acheter les murs de son entreprise via la création d’une SCI – Société Civile Immobilière. Dans ce montage, le dirigeant de l’entreprise est également associé majoritaire de la SCI.
L’acte d’insaisissabilité est usuellement réalisé pour sortir un bien immobilier du patrimoine personnel de l’acheteur. Cet acte prend tout son sens dans le cadre d’une entreprise individuelle : il n’intègre pas le bien dans une faillite personnelle. Il est toutefois impossible de rédiger un tel acte pour un local de nature commerciale ou professionnelle.
Créer une SCI et bénéficier d’un montage avantageux
En créant une SCI pour acheter les murs de son entreprise, les patrimoines et les risques financiers sont clairement séparés et compartimentés entre le dirigeant à titre personnel, son entreprise et la SCI.
C’est la SCI qui contracte l’emprunt immobilier. C’est aussi la SCI qui devient propriétaire des murs. L’entreprise verse un loyer à la SCI. Quand l’entreprise est cédée, la SCI maintient sa position.
Avec un tel montage d’immobilier d’entreprise, on obtient :
Pour la SCI
– Les loyers perçus permettent de rembourser l’emprunt immobilier.
– D’un point de vue fiscal, la SCI perçoit des revenus fonciers, mais déduit les intérêts de l’emprunt, les frais d’entretien et l’amortissement pour baisser son revenu imposable.
Pour l’entreprise
– Les loyers versés à la SCI diminuent le résultat imposable.
Nos alertes si vous créez une SCI pour acheter les murs de votre entreprise
Attention, en cas de redressement ou de liquidation de l’entreprise, les différents montages qui l’entourent sont toujours passés au crible par l’administration fiscale.
Ainsi, pour que le local reste en dehors de la procédure collective, le montage qui a été réalisé avec la SCI ne doit révéler aucune anomalie favorisant l’une ou l’autre des structures. Par exemple, le montant du loyer versé à la SCI doit être « normal » par rapport au marché. Les clauses du bail doivent être respectées à la lettre, notamment celles qui définissent la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire, etc.
Il est important de vous faire accompagner par un professionnel lors que vous souhaitez investir dans l’immobilier d’entreprise.