Depuis cet été, certaines sociétés de gestion ajustent à la baisse le prix des parts de leurs SCPI. Que faire dans ce contexte ?
Le 24 juillet, Amundi a annoncé une baisse du prix des parts de ses SCPI « Rivoli Avenir Patrimoine » (-12,41%), « Edissimo » (-13,92%) et « Génépierre » (-17,04%). Depuis, plusieurs autres sociétés lui ont emboîté le pas : à titre d’exemple, BNP Paribas REIM a abaissé le prix des parts d’« Accimmo Pierre » (-17,07%), La Française REM a ajusté les prix de « LF Europimmo » (-9,57%) et Perial AM a ajusté les prix de ses SCPI PF Grand Paris (-15,8%) et PFO2 (-16,3%).
Ce mouvement prend le contre-pied de plusieurs années de hausse du prix des parts de SCPI : rappelons que l’an dernier, 27 des 92 SCPI à capital variable avaient bénéficié d’une revalorisation positive de leur prix, avec une hausse moyenne de +2,74% pour l’ensemble du marché selon France SCPI. La plus forte
hausse avait alors été enregistrée par la SCPI Novapierre Allemagne (+7,69%).
La baisse du prix des parts observée cet été tient principalement à la hausse des taux, qui pèse indirectement sur les valorisations de l’immobilier. Le secteur subit avec retard ce que les marchés obligataires avaient connu l’an dernier, ayant alors connu des replis de -11% à -18%.
Que faire désormais ?
Face à cette situation, il est légitime de s’interroger sur la stratégie à adopter.
Rappelons tout d’abord que les SCPI sont associées à un horizon de placement long : la durée minimale de détention recommandée est de 8 ans pour amortir significativement les frais d’entrée. Cette durée doit également permettre d’absorber les effets de cycle du marché immobilier. Les années de baisse de
prix des SCPI, qui constituent généralement des points bas de marché, ont vocation à être compensées par les années de hausse.
Pour cette même raison, le repli du prix des parts est également créateur d’opportunités. Les baisses de prix récemment décidées permettent aux SCPI de retrouver des valorisations plus attractives. Celles dont les actifs en portefeuille sont les plus sensibles à la conjoncture économique devraient bénéficier à
l’avenir de l’assouplissement de la politique monétaire de la BCE. Dès l’an prochain, ces SCPI pourraient ainsi renouer avec leur bon parcours de la décennie passée, au cours de laquelle elles avaient été soutenues par le contexte de baisse des taux.
De solides rendements en perspective
La baisse du prix des parts va également permettre de soutenir mécaniquement les rendements offerts par ces produits : d’un point de vue mathématique, un actif dont le prix baisse de 20%, mais dont les flux financiers restent inchangés, voit son rendement augmenter de 25%. Par ailleurs, les loyers continuent
d’augmenter en cette période d’inflation : selon les données du GIE Immostat, les loyers au m² des bureaux en Île-de-France ont progressé au T2 face au T1 2023, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf/restructuré. Ces éléments constituent un gisement de valeur à venir.
De l’intérêt de rester sélectif et agile
À court terme, l’important reste d’être sélectif dans le choix des SCPI, de manière à éviter d’investir dans celles qui présentent encore un risque d’ajustement à la baisse de leur prix. En effet, toutes les SCPI ne se valent pas : en fonction de la composition de leur portefeuille, certaines d’entre elles s’avèrent moins cycliques et donc plus adaptées à la conjoncture actuelle. Il est primordial d’analyser son exposition et son allocation, et de procéder, si besoin, à des arbitrages pour continuer de profiter des rendements historiques intéressants de cette classe d’actifs.