Le marché de l’immobilier de bureaux a connu un ralentissement en début d’année, avec un plus
faible nombre de transactions et des prix en léger repli. Ce recul reste modéré et ne remet pas en
cause les atouts de ce type de placement.
Après avoir connu une forte reprise « post-Covid », l’immobilier de bureaux a fait une pause en ce
début d’année. Rien de surprenant après un an de hausses des taux d’intérêt et de forte inflation,
ayant conduit les entreprises et les investisseurs à la prudence.
Des données décevantes au T1 2023
Au premier trimestre 2023, la demande « placée » d’immobilier de bureaux en Île-de-France a
atteint 317.400 m² de surface louée ou vendue, soit le trimestre le plus faible depuis le T3 2020
selon les données du GIE Immostat 1.
On notera également que les baux signés au cours du 1 er trimestre se sont accompagnés d’une
légère baisse des loyers par rapport au trimestre précédent dans l’ensemble de l’Île-de-France. Ces
mêmes loyers avaient toutefois atteint un record historique au T4 2022 (hors immeubles neufs ou
restructurés), ce qui permet de relativiser ce recul. À Paris Centre Ouest, les loyers des nouveaux
baux ont ainsi atteint 668 €/m²/an HT HC au T1 2023, contre 684€ au T4 2022 1.
Enfin, les flux d’investissement en immobilier de bureaux, commerces et entrepôts ont été les plus
faibles depuis le T2 2021 et se sont accompagnés d’un recul des prix de vente au mètre carré de
2,3% face au trimestre précédent 1. Dans l’ensemble de l’Île-de-France, les prix sont ainsi revenus à
7 705€/m² (« acte en main »), correspondant à leur niveau de la fin d’année 2019.
Une résistance liée à de solides qualités intrinsèques
Malgré un début d’année qui peut donc sembler peu satisfaisant, notons que l’indexation des
loyers sur l’inflation vient désormais compenser ces points négatifs pour les investisseurs. Lors du
dernier trimestre, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) a en effet progressé de 6,46% sur
12 mois 2 , cette hausse étant appliquée par les bailleurs de manière annuelle (ou cumulée sur 3 ans)
au loyer des locataires. Rappelons également que depuis mars 2022, les loyers des activités
commerciales (soumis à l’ILC) et du secteur résidentiel (soumis à l’IRL) sont quant à eux plafonnés à
+3,5% par an, ce qui donne à l’immobilier de bureaux un avantage concurrentiel notable en
matière d’investissement.
Plus généralement, il reste important de souligner que l’immobilier de bureaux constitue l’un des
segments de marché les plus avancés dans la prise en compte des critères environnementaux. Les
normes de construction/rénovation n’ont cessé de se renforcer au cours des dernières années
(« décret tertiaire » de la loi Elan, développement de labels, etc). La consommation énergétique
des bâtiments s’apprête également à devenir un sujet majeur pour les entreprises nouvellement
soumises au reporting extra-financier exigé par la CSRD. Le besoin de réduire les émissions de gaz à
effet de serre des bâtiments a d’ores et déjà joué un rôle moteur dans la modernisation de
nombreux immeubles de bureaux, dont les qualités intrinsèques constituent désormais un frein au
recul des prix grâce à un moindre risque d’obsolescence. D’où l’intérêt de privilégier des
placements immobiliers prenant en compte des critères de durabilité, de manière à maximiser la
qualité du portefeuille et sa résilience en cas de conjoncture défavorable.
- Source GIE Immostat : https://www.immostat.com/informations
- Source INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001617113